北京商住房调查：无学区税费低 传言备受瞩目市场转入6月以来，北京商住房项目的调控传言让该类型楼房成交价激增。据亚豪君岳会统计资料，截至6月19日，北京商品住宅本月共计构建成交价11100套，远超过5月仅有月成交量37%，商住房成交价占比超强七成。

记者调查找到，6月被备受瞩目的北京商住房市场，更有了众多购房者，其中不泛刚刚须要购房者的波澜出售。但商住房与普通住宅产权有何有所不同?价格为何高于周边普宅?税费如何征税?转卖成本否更高?中新网记者为此展开一一辨别。【政策】普宅：全市范围内出租汽车商住房：除通州外 皆无限购得政策记者从北京市住房和城乡建设委员会网站了解到，根据现行北京地区对自住型商品房的出租汽车规定，在全市范围内实施出租汽车措施，并且，对在通州购房人群明确提出了附加条件。

除通州地区外，未婚京籍家庭无房的可在北京地区出售两套住房，有数1套住房的可再行出售1套;单身京籍家庭(还包括已婚、再婚、丧偶家庭)在京无房的，可出售1套住房;在京无房且已倒数五年在京交纳社保或个税的非京籍家庭，可出售1套住房。通州地区则另有规定，2015年8月14日公布的《关于强化通州区商品住房销售管理的通报》规定，合乎现行政策有关规定且合乎以下条件之一的家庭，出租汽车1套通州区商品住房：有数1套住房、落户通州3年(不含)以上的京籍家庭;有数1套住房、近3年在通州区倒数社保或个税的京籍家庭;京籍无房家庭;在本市没有享有住房且近3年在通州区倒数交纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。相比而言，住宅两用项目在全市(通州除外)范围内并无限购得政策。

通州地区于今年5月5日公布了《关于强化通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通报》，规定仅有三类人群可在通州出售商住房。出租汽车政策的不存在，将出售商住房和普通住宅的群体区分出去。出售商住房的人群，一是部分受限于出租汽车政策无法再行出售普通住宅的投资者，不得已移往投资方向;二是部分刚刚须要购房人因没普通住宅购房资格，通过商住房来过渡性。

一位专门从事北京市场地产咨询的业内人士告诉他中新网记者。【产权】普宅：70年产权 可自动续期商住房：50年产权 并未具体续期方式另一方面，普通住宅和商住房在产权期限、续期方式上也不存在着显著差异。按照国家现行规定，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分构成：房屋所有权的期限为永久;而土地使用权根据用地性质有所不同在40、50年或70年平均。根据2007年国家实施的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权最低为70年，期满后自动续期。

而非住宅建设用地使用权期限期满后，并无自动续期的规定。商业项目土地正是归属于这一类型，一般用于期限是50年，却在续期问题上不存在政策风险。

产权届满后能否续期、如何续期等问题都仍未具体。【设施】普宅：能落户、带上学区商住房：无法落户、水电煤气价格喜所谓商业住宅，是所指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房，即酒店式公寓、商铺、写字楼等。由于用地性质的有所不同，住宅两用项目楼房的水、电、燃气、暖气、物业费用都是按商业标准征税。一位还乡客经纪人告诉他记者，一般来讲，住宅项目楼房水电费基本上是民用的两倍，且没燃气，确保成本较高。

商业项目广泛是开放式的，设施、绿化皆无法与普通住宅项目比起。落户、学区等资源是购房者尤为重视的要素。上述经纪人回应，普通住宅一般具有学区，这一点对于很多有类似必须(如出售解决问题子女的上学问题)的人群十分关键;同时，出售新建普宅的非京籍人士符合涉及条件还可把户口迁出。商住房可登记办公，却不可以迁出户口，也没设施学区。

商住房显然不了落户，而周边普通住宅的总价又太高，显然买了，卖住宅也却是个退而求其次的自由选择。在北京马家堡出售了一套二手商住房的李女士对记者道出了自己的不得已。

【户型】普宅：户型较小，适合居家生活商住房：户型稍小、居住于密度大普通住宅和商业住宅在户型设计上也不存在颇多差异。记者此前走访坐落于西南五环外的一处商住楼盘时找到，其主打39、45、69追的两到三居于精装LOFT户型，从样板房来看，卫生间设计十分狭小、单层层低也比普通住宅要较低，且每层都有十多户。李女士出售的商住房也不存在类似于情况，她说道，当时考虑到给父母居住于就买了30多平米的单层小户型，一梯十几户，感觉就是寄居公寓。

商住房每层的套房数量广泛要比普通住宅多，现在新建普通住宅商品房一般都是一梯两户或者四户，高端住宅甚至不会获取一梯一户的设计，上述业内人士告诉他记者，相比之下，密度大、转租出售频密、人口流动慢是商住房居住于体验的广泛特征。【价格】普宅：每平米房价低商住房：同地段均价较低正是由于设施和户型方面的有所不同，与同一区域内普通住宅比起，商住房在售价上极具优势。

以北京房山区长阳地铁站附近楼盘为事例，身处五环至六环之间，先河熙悦双子座的商住楼盘均价只有每平米21000元左右;而完全相同与区域内，中粮万科长阳半岛的普通住宅项目均价早已攀升至每平米38000元以上。李女士称之为，2013年售予的七克拉三期住宅项目，跟上房价高点，每平米均价超过38000元，尽管如此，还是比周边普通住宅价格低了近万元。同一区域内，住宅项目价格不会比普通住宅低廉60%左右。

上述还乡客经纪人直言。【房贷首付】普宅：公积金、商贷均可 低于首付20%商住房：不能商贷 一般低于首付50%从现行规定来看，在北京出售首套商品房(普通住宅)且用于公积金贷款的情况下，低于首付比例为20%;商业贷款的低于首付比例为30%。

记者电话北京公积金管理中心客服电话12329咨询获知，目前，在北京出售首套房且用于公积金贷款的情况下，低于首付比例为20%;借款人偿还首套房公积金贷款后，再行出售二套房的公积金贷款低于首付比例仍然为20%。从贷款额度方面，借款申请人出售首套和第二套住房，贷款最低额度分别为120万元、80万元，贷款年限最久30年。不同于普通住宅相同的低于首付额度，商住房首付额度更为灵活性。

近期，北京商住房市场疯狂，有不少开发商还投出了10%超低首付的噱头来引客。开发商有时不会做类似于签下优惠的活动，先交10%-20%的首付款，已完成网签后，只剩的30%-40%首付在3个月内补足，这种情况在大兴、顺义尤为显著。上述业内人士称之为，目前，出售商住房不能用于公积金贷款，新房的首付比例一般为总房价的50%，商业贷款年限不多达10年。

出售二手商住房则没低于首付拒绝，一般不会考虑到贷款审核额度、房主意愿等因素，最后与中介协商而以定。当时出售二手商住房的首付是30%，想月可供压力过于大，就竭力多付了些。李女士称之为。【转卖费用】普宅：拥有契税、增值税征税优惠商住房：多交印花税、土地增值税鉴于出售商住房的群体很多都是以投资为目的，转卖成本也沦为他们注目的焦点。

契税费用方面，住宅两用项目目前还无法按照住宅的标准交纳契税，其出让契税税率为3%。链家地产一位兼具新房和二手房销售经验的中介人员告诉他记者。不仅如此，上述中介人员称之为，商住房交易除了要和普通住宅一样交纳个税、契税、增值税以外，还要多征税土地增值税和印花税，且不享用剩2年后的税费优惠政策。

记者从某地产公司咨询获知，目前，北京对商住房征税土地增值税，税率为30%-60%平均，计算公式为：增值额(申报价-扣减项目金)*税率;二手交易的中介费用也比普宅低，所收中介费为房屋总价的8%。相比而言，普通住宅在交易环节则拥有契税、增值税等多方面的税收优惠。根据2月22日实施的房地产交易环节契税优惠新政，北京居民个人出售家庭唯一住房，建筑面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征税契税;建筑面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征税契税。

在增值税方面，根据北京地区的现行规定，个人将出售严重不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额交纳增值税;个人将出售2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入乘以出售住房价款后的差额按照5%的征收率交纳增值税;个人将出售2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，减免增值税。所谓非普通住房，即建筑面积小于相等144㎡、住宅小区容积率大于1或者实际成交价价格低于该区市场指导价的住房，如别墅等。

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