未来北京顶级豪宅供需之比20：1地王频出之后，企业解散或许沦为理所当然的后遗症。11月2日，就在华润招商华侨城联合体夺下丰台南苑乡地块的当天晚上，一则关于华润、招商解散联合体的传言也旋即烘烤。这早已是将近10天以来，市场第三次爆出拿地企业解散联合体的消息。

值得注意的是，无论解散传言否有误，三次解散风波中所牵涉到的理由却基本相同，即联合体中现场竞拍的企业举牌价格远超过其他企业许可的价格下限。目前全国市场分化相当严重，品牌房企都集中于重回一线城市，势必会推升土地成本，这也就意味著转入一线城市研发的企业将面对更大风险，房企对市场的辨别也更为谨慎。

同策咨询机构市场总监张宏伟认为。危险性的地王游戏在经过近百轮白热化交锋后，华润招商华侨城联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺冠南苑乡B组团地块，楼面价5.6万元/平方米，溢价率50%。记者从相似上述企业的多位知情人士处得知，由于现场举牌的华侨城在竞拍中附上的价格低于其他两企业许可的价格，因此竞拍完结后，三方意见再次发生分歧。

不过，经过多番商谈后，华润及招商又无意参予合作，目前合作的明确细节仍在辩论中。在近期完全可怕的土地成交价中，这样的解散传言并非特例。10月21日，碧桂园与中国金茂联合体以总价51.8亿元勇夺北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地，溢价率皆超强140%，综合楼面价为2.9万元/平方米。然而3天后就有消息爆出，主导举牌的中国金茂在竞拍中的最后报价远超过了碧桂园的许可金额，碧桂园为此仍在核算项目成本和价值。

随后10月31日，市场再度爆出龙湖、五谷丰登无意解散北京昌平区南邵镇地块的消息，回应龙湖地产涉及负责人已具体对此称之为这一消息并不有误。但据记者理解，在这一地块的转让中，兴昌举牌的价格显然高达了龙湖与五谷丰登得出的许可价格。短短十天之内，屡屡3次爆出联合体高价拿地后有企业解散的消息，始作俑者是高昂的土地价格。

以华润招商华侨城联合体获得的丰台南苑B组团地块为事例，作为同正处于南苑乡的一家人地块，3天前南苑乡A组团地块成交价的楼面价比B组团地块整整较低了6000元/平方米。南苑B地块不仅价格比A地块低得多，而且配建的产品类型十分简单，在产品规划上的可玩性颇高。

北京亚豪机构市场部总监郭毅认为。根据北京市国土局的公开发表资料表明，南苑乡B组团地块土地面积11.76平方米，用地配建类型简单，还包括基础教育用地、社会福利用地、文化设施用地、公交枢纽用地;转让年限为居住于70年，商业40年，办公50年。而A地块则只有住宅和教育设施两种类型。与这一地块的情况类似于，碧桂园与中国金茂所取得的丰台花乡四合庄地块也陷于土地价格大幅度低于邻接地块的困境。

就在碧桂园金茂拿地的前一天，某种程度是央企的中铁置业刚以11亿元勇夺邻接地块，同为商服用地，楼面价却为1.8万元/平方米，显著高于金茂碧桂园所拿地块2.9万元/平方米的楼面价格。亚豪机构获取的数据表明，北京已成交价的售价在10万元/平方米以上住宅地块早已超过22个，再加此前核心城区的存量顶级豪宅项目，未来北京的顶级豪宅项目将超过50个，供应规模在4000-5000套以上。今年北京多达10万元/平方米的豪宅成交量早已刷新历史新纪录，截至目前成交价了220套。

未来，北京市场上顶豪的供需比例大约是20:1，供应远大于市场需求，未来的风险显然相当大。郭毅认为。

联合体主因地价加剧，房企利润再三收窄、风险也更加低，在这样的市场形势下，牵头拿地、联合开发于是以沦为更加多房企的自由选择。在2013年之前，企业牵头拿地一般多为房企与金融、投资企业的牵头，多数房企是为了找寻更好的资金反对，而目前牵头拿地的企业多为房企之间的牵头，目的除了减轻资金压力，还有资源共享、项目同步的优势。中国房地产学会副会长陈国强认为。以华润招商华侨城联合体获得的丰台南苑乡B组团地块为事例，竞拍现场参予争夺战的房企完全全部为大牌房企联合体，还包括中粮天恒首创联合体、龙湖保利先河联合体、华润招商华侨城联合体、绿城九龙仓五谷丰登联合体以及中铁辟中铁置业联合体。

亚豪机构统计数据表明，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地转让当中，牵头拿地的比重多在30%以内。而转入2013年之后，这一比重较慢提高至39%，到了2015年，这一比例已超过46%。

而从近期北京土地市场的成交价结果来看，今年9月2日至11月2日两个月内，土地市场共计成交价经营性用地18宗，其中12宗地块的获得者都为联合体拿地，占到比67%。开发商拿地所须要资金与日俱增，再行再加政府对于土地出让金交纳节点的严苛管控，使得房企在拿地时的资金压力不可避免，因此牵头拿地日益激增。郭毅认为，牵头拿地沦为主流的背景，是近年来北京土地市场价格的大大下降。

目前少见的联合开发主要有两种模式，一是双方拿地之后根据股权比例正式成立项目公司，并根据出资情况驻负责管理人员，双方联合策画;二是由其中一方策画，其余合作方仅有扮演着财务投资角色。牵头拿地可以降低成本，承担资金压力，摊薄项目研发风险，但从近期北京屡屡爆出的解散传闻来看，牵头拿地研发也有更加多的不确定性。北京一家大型房企投资部负责人对记者回应。由于研发企业各自心里预期、产品定位、成本控制能力以及管控程序等都不尽相同，因此一旦拿地价格过低，这些不确认因素都会进化为撤离的潜在风险。

虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议，但是在合作过程中难免会经常出现一些变故，特别是在是当下土地市场价格在竞标时，举牌企业在竞争中很更容易经常出现远超过前期原作的价格下限，这考验着联合体之间的合作关系。北京房协秘书长陈志认为。

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